Thursday, March 28, 2024  

 華人今日網 chinesedaily.com
  中國日報 台灣時報 電子報 房屋出租 求才招聘 房屋裝修 二手車
  南加社區新聞 吃遍南加 玩遍南加 南加人物 華商大全 FB好友 LINE好友
 

 

搜尋
股票
天氣
體育
銀行
購物
航班查詢
電子郵箱
健康
星座運勢
分享好友
社群網站
我的設定

分享好友

焦點新聞 美國 台灣中國 國際 運動 娛樂 財經 健康 消費 話題

 

興富發集團總裁鄭欽天 唯快不破獵地王

鄭欽天從高雄做代銷起家,敢衝敢賣一路做到營建股營收與購地雙冠王,去年營收237億元。

中美貿易戰加上疫情影響,鄭欽天很看好之後10年的房市發展,認為首購宅和商辦仍是主力。

為了方便客戶招待客人,興富發在國家1號院放大宴會廳空間,裝潢氣派。



(綜合報導)人稱獵地王的鄭欽天,網友暱稱他發哥,以代銷起家,敢衝敢賣敢讓利,不囤地的高周轉率讓興富發從一間高雄代銷公司,成為營建股營收王,去年營收237億元。
近2年他狂推首購宅,搭上獨創的低自備優惠付款方式,今年上半年就賣掉5,500戶,1天成交1.3億元,刷新歷史記錄也讓對手望塵莫及。看好台灣未來10年房市發展,他規劃持有的10萬坪商辦土地只租不賣好讓資產翻倍,加上2021年將開幕3家5星級酒店,發哥的箭已瞄準遠方,未來要獵的不只是地,而是比照壽險公司發展長久的獲利模式,挑戰千億元年營收。
興富發位在台中市政路上,「市政愛悅」的接待中心外掛著大大招牌寫著「黃金搶案」,引人側目,不少攜家帶眷人潮湧進看屋,櫃台控房人員不時透過麥克風情緒高昂地說:「來,現場讓我們用最熱情的掌聲恭喜B11棟的19樓售出,往上樓層全數售出囉。」光是採訪這天,單日就賣出13戶,7月3日開賣至今才3週時間,就已銷售超過40億元,是1間小型建商1年的營業額。

點子王 抓準房市熱度

集團北中南目前共有近40個建案正在銷售,每到週末,中南部銷售中心常會見到鄭欽天身著Polo衫、牛仔褲,帶著夫人鄭秀慧一起巡視現場,同仁透露:「上週因為市政愛悅客人太多,總裁甚至在停車場指揮交通,連黃金搶案的名字都是他親自取的,我們還怕會被警察關注。」
「台中有20項建設,未來是黃金10年,年輕族群比較習慣有趣味性的名字,容易吸引人注意。」鄭欽天笑著解釋,一邊沏上台灣最高海拔的大禹嶺高山茶,清香茶味悠悠飄散在能直視101大樓的總部大直辦公室。
鄭欽天身價上千億元,至今仍親自參與行銷企劃會議,是員工眼中的點子王,下決定果斷、有效率,員工說:「跟他開會從沒超過1小時。」步調快的他嗅到後疫情時期的房市熱度,下令預計9月才推出的市政愛悅提前開售,連樣品屋都來不及蓋。
談到貿易戰、疫情如何影響房市,鄭欽天的聲音越發洪亮:「利息降了,回台設廠的人也多,今年大概全世界都衰退,只有台灣的投資增長,地價稅、房屋稅增加,導致租金往上,可以看到房市租不如買的龐大剛性需求。」

重效率 購地推小坪數

57歲的他中氣十足,是上市櫃營建股中最年輕的老闆,也是台灣少數推案遍及全台的建商,手上土地量總額約1,800億元,預計今年推案超過500億元。興富發旗下有潤隆建設、博元建設、齊裕營造等建設營造公司,也有悅誠廣場等百貨流通業,去年營收237億元,更跨足飯店業,2021年將陸續於台南、新北、台中及高雄開幕飯店。
一間高雄代銷公司,如今成為營建股營收與購地雙冠王。鄭欽天不囤地,敢讓利,土地周轉率快,讓公司市值20年來成長二百多倍。賣屋敢衝求快的策略也成為業界創舉,「我可以少賺或不要賺,再去開發一個有利潤、有市場、有量的地方,不見得要熬10年,我們到處都可以買地,留餘屋做什麼。」
興富發近幾年少推大坪數豪宅產品,轉攻小坪數的首購宅,鄭欽天說:「從4、5年前開始,5、60坪以上的中大型坪數漸難銷售,這3年來,我們把手頭上台北市大坪數的存貨幾乎都清了。」
鄭欽天不是跟著市場走,而是擅於發現市場。他拿出數據精算分析,20到34歲的年輕人口若是2人成家就有250萬戶,假設只有3成約80萬戶要買房,「以首購新房子均量來看,如果1年抓10萬戶,閉著眼睛,未來8年都是非常穩定的成交量。」

懂需求 調整空間規劃

如何瞭解年輕首購族的需求,鄭欽天總結銷售人員經驗,統整出:「房子新、公設齊全、交通方便、空間夠用,最大考量是負擔得起。」鄭欽天根據目標設定地段、土地大小與戶數,選中都市蛋白區推出2或3房的小坪數建案,每戶空間約30坪上下,空間更有效利用。他舉例,浴室若要同時容納淋浴間、臉盆和浴缸,前二者可放在同一空間。雙薪家庭沒時間煮飯,建案內規劃輕食吧供應早餐。
比同業先嗅出首購產品當道,2年前,遠雄在台中八期重劃區推出文心匯二期3房換屋產品銷售不利,鄭欽天加價取得土地,改推中小坪數產品,又自創優惠付款78萬元低自備款方案,竟在半年迅速完銷577戶、總價千萬元產品。
所謂78萬元低自備優惠付款,就是原本2成的自備款,只要付78萬元就能入住,不夠的由興富發無息貸款給消費者,雄厚資本來自興富發龐大的推案量,大量採購材料壓低成本,再回饋給客人。鄭欽天自信滿滿地說:「現在興富發兵強、馬壯、糧草足,錢有,人也有,市場也有,這是我們非常大的優勢。」

設目標 力戰升職創業

興富發擅長在都市中心或蛋白區蓋高CP值首購宅,被網友暱稱發哥,欣賞他獵地眼光卻也抱怨戶數過多、格局不好等問題,對此他霸氣回應:「要考慮總價需求和平面實用度,尺寸已經被需求控制了,你買預售的可以改呀,我們可以成交那麼大的量,代表這種平面很多人接受。」
今年上半年興富發就賣掉5,500戶房子,平均1天成交1.3億元,是歷年之最,產品能貼近消費者需求,因為他很早就紮穩基本功,年輕時曾任職房地產市調員和代銷。父母在高雄經營水電行生意,奠定他想當老闆的夢想,土木科畢業、退伍後便決定到台北,選擇從事房地產的原因很實在,「這行業很迷人,賣房子都幾千萬元,抽佣也比較大筆,剛畢業第1、2年如果沒賺到錢,第3年就一次把前2年的都補給你,有目標的話很容易賺到錢。」
習慣設定目標,他升職、創業都定好時間點,賣房3、4年後年薪就達5、600萬元,問他賣房心法,總裁歸納出重點:「像我做房地產,絕對沒有地段,只有Timing,在什麼時機、什麼地方、賣什麼房子、賣給誰、賣多少錢?把這5個想清楚,答案就出來了。」擅於觀察的他笑稱自己看客人的臉就知道他會不會買房,「客人車停好走進來,看他走路的速度、穿著、車子、問什麼問題,我們就開賭這個買不買。」
1990年,他回高雄創立興富發廣告做代銷業務,賣而優則蓋,10年後跨入自建案領域並轉型建商,憑著天生的商機敏銳度,2000年入主已上市的宏巨建設,2003年改名為興富發建設。
剛入主鄭欽天就面臨嚴峻考驗,2000年政黨輪替,台商西進,資金外移,房市陷入寒冬,2003年又逢SARS爆發,卻沒有擊敗意志力硬如鋼鐵的他,說起低潮盡是雲淡風輕,「有段時間我們在台中7、8年都沒有案子,就成立室內裝潢設計部門,支援台北、高雄的餘屋銷售。」

拚現金 降價快速脫手

被銀行追著跑的日子,鄭欽天站在第一線賣房子,緊密控管財務,為求現金還把房子便宜售出,手頭一有錢就趕快還銀行,多的錢再付給工地,「在新北三重有個案子,一開始70坪賣1,000萬元,後來90坪也賣1,000萬元,只求脫手,有人要就給,業務部如果還掉銀行100萬元,可以領5萬元,不然誰幫你做。原來工地15天做一層,後來變成30天,反正我這邊的錢可以給工地多少,他按這個進度去排。」
當時1年賠3億元,鄭欽天仍能度過危機,再推建案,靠的就是精準的帳目管控能力,連逛傳統菜市場,他都對找零很敏銳,「假日逛市場是享受,你講一斤多少錢是一件事,放上去秤有沒有多報斤兩又是一件事,然後錢給他找,每次對方說:『歹勢找錯了。』我都要算一下。」總裁做生意一秒幾億元上下,計較的不是錢,而是數字。
膽大心細的鄭欽天在房市低迷時不躁進,耐心等待燕子歸來的時機。SARS後政府撥2,800億元推優惠利率購屋貸款,讓房市回溫,他也擴大加速推案,更懂在危機入市,2008年金融風暴後他看好後續反彈力道,隔年購買土地超過130億元。
對於業界封他獵地王,他也公開買地標準,「知道族群和總價的需求,去看哪一塊地適合,所以我們會非常有競爭力。講台中好了,從七期中心區往外2公里的範圍都適合買,客人都會認為我活在七期。」買地前,鄭欽天也一定會開車去該區繞十幾回,「可以從晚上10點後路邊停的車知道這區的客層,或是觀察餐館看當地的消費水平。」
隨著受訪時間過去1個半小時,鄭欽天身旁員工不斷暗示採訪該結束,他卻突然興致大發聊起台灣物價,「我寧可物價貴,薪水高,才有經濟動力,不能豬肉一漲就哇哇叫,X!不然你去養豬種菜。」低物價加上低薪,削弱消費力,「像我們開了百貨,就感覺台灣南部與中部消費力很弱,我死都不要再做了,怎麼做得贏夜市啦,夜市又不課稅,他X的!」原來最遙遠的距離只需要一聲國罵就能拉近,總裁的真性情稍稍舒緩了緊繃的時間壓力。

解難題 替換材料省工

去年開幕的高雄悅城廣場是他首次嘗試商場經營,他坦言短期內不想再開百貨,會朝商辦內設置美食街、商店的方向規劃。看好台商回流後的商辦供不應求,他也加快建造腳步,「目前七期商辦土地存量約有10萬坪,如果辦公大樓蓋好收租,對興富發未來業務爆發力很大,比如一個案子租金報酬率10%,如果有10棟樓收租,1年賺1棟,又可以買地蓋2棟,我們算資產運轉的倍數是很可觀的,興富發再過個10年,資本額要成長20倍,這個比例我要怎麼做?即使你去問現在線上開發商,10個有9個半講不出來啦,我們定位未來淨值要做到跟保險公司類似。」
興富發推案量占全台第2,鄭欽天也積極解決業界苦惱的缺工問題,結構以鋼骨取代鋼筋混凝土,鋁模取代板模,加快施工速度,降低技術門檻,地板也從貼磚改為木地板,鄭欽天很有自信:「成本沒有down很多,但省非常多的工,速度會快一半,預計下半年到明年的新案,我們連天花板的空調都要做完,牆壁以前是油漆粉刷,現在想辦法說服客人貼壁紙,木地板再做起來,其實整個房間差不多裝修完了。」
鄭欽天行程緊湊,他像上緊發條的鋼鐵人,打不倒,停不下,身體裡始終跳著獵人沸騰的野心。

相關台灣新聞 >>

李登輝洗腎 曾文惠步履蹣跚探視 (圖)

加州全淪陷 美染疫亡破15萬人

韓國瑜前內閣戴綠帽!返家驚見男內褲 小王是長跑健將

張綱維慘了!掏空遠航35億全推下屬 檢批無悔意起訴求重判 (圖)

遠航掏空/震撼!第一金董座廖燦昌遭起訴後「請辭」 躲過被金管會解職困境

第一金董座竟是共犯 違法放款22億助張綱維掏空35億同遭起訴 (圖)

手法曝光!張綱維瀕破產卻接手遠航重整 竟借高利貸作假帳騙過法官

李登輝住院174天 昏睡半年 曾文惠輕撫喚老伴 (圖)

97歲李登輝 全身血管支架12支 多次入院 中風難吞嚥 喝奶嗆成肺炎 (圖)

情牽一甲子「有妳陪伴已無憾」 (圖)

祖代父職 享受四代同樂 (圖)

美貨運列車橋上出軌狂燒 大火濃煙宛若地獄

別惹德州 川普捍衛票倉押寶能源政策

Fed維持近零利率 面臨反通膨壓力

眾議員高默特確診 司法部長陷染疫風險 (圖)

艾美獎採線上舉行 穿睡衣出鏡也OK

得來速歸化 (圖)

高雄市長補選政見會周六登場 藍綠白參選人備戰 (圖)

選舉公報無法重印 李眉蓁學歷仍註記中山大碩士

全球經濟重挫 軍公教明年恐不調薪

中常會兩派意見 國民黨定調考監廢院不廢權 (圖)

強化文官素質 考選部構思預備文官團招募學生

直播主之亂 連千毅一審判七年 (圖)

海科館詐貸3.38億 陳慶男重判

癌末毒販不要命 溜出醫院賣毒 (圖)

酒駕撞公車亭 年輕女護理師全身骨斷 (圖)

包養酒女 文化部前司長索賄起訴 (圖)

科技業轉攻餐飲 莊育孟復刻媽媽味 (圖)

四人37天環島 用雙腳閱讀台灣 (圖)

效法賴和行腳抵彰化 3高中生:對人事物更多感受 (圖)

核廢料擬存萬里 居民怒吼 (圖)

台東野溪整治 挨批像極滑水道 (圖)

台中88反空汙遊行 挑戰排字空拍 (圖)

首頁 > 台灣新聞

聯繫我們