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美國「房屋買賣方式」改變了

美國6%的房仲佣金，每年有1000億美元流入房仲口袋。

美國房仲業面臨巨大變革。

未來買房費用可望降低，甚至不用透過房介。

今後佣金可能會減少30%，進而全面拉低房價。

（華盛頓十七日電）美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors；NAR）與密蘇里州一群房屋買家，上週達成和解協議之後，將對住宅的既定標準，對賣方收取6%銷售佣金的方式造成打擊，它將改變舊有規則。該項協議呼籲長期以來一直監管美國房屋銷售方式的全國房地產經紀協會，應修改地產經紀為賣家和賣家提供服務的規則。

經濟學家估計，今後佣金可能會減少30%，進而全面拉低房價。美國大多數房地產交易中，賣方和買方都有代表他們的經紀。幾十年來，向這些經紀支付費用的標準，是房屋售價的5%到6%之間的佣金，由賣方承擔，佣金由兩方經紀分別獲得。協議中賣方仲介不再需要提供買方仲介佣金，買賣仲介佣金就此「脫鉤」，佣金還可能被取消，等於撤除美國房地產仲介業一大基石，對未來購屋影響巨大。

其他許多國家的佣金率要低得多。根據「基夫、布魯耶特和伍茲投資公司」（Keefe, Bruyette & Woods）的研究，在英國這一比例僅略高於1%，而在新加坡、荷蘭和丹麥，這一比例徘徊在2%到3%之間。

在全國房地產經紀協會與提告房主達成協議之後，美國住屋市場買賣將會出現下列五種重大改變:

一、更多談判空間

地產經紀辯稱，佣金長期以來都是可以協商的，5%至6%的標準只是慣例而不是硬性規定。

但訴訟稱，NAR的一項規定，要求賣方代理人向買方代理人明確公告償付佣金比例，有效地為買方代理人設定佣金比例，從而抑制了競爭。它還催生一種稱為「引導」的做法，即買方經紀將其客戶引導到更昂貴的房屋，在那裡經紀才能賺取更高的佣金。

根據和解條款，掛牌經紀將無法再在大多數掛牌出售房屋的資料庫上，向買方經紀人公布佣金比例。這將允許進行更多談判。

去年12月，當克利佛(Joanne Cleaver)決定出售她位於北卡州夏洛特郊區薄荷山 (Mint Hill) 的五居室房屋時，她知道解決方案可能正在醞釀之中。克利佛是「密爾瓦基哨兵報」的前地產編輯，她採訪了幾位經紀人，看看是否能讓他們降低費用，並成功讓她自己的經紀人將費用從2.5%降至1.5%。但當她試圖將支付給買方經紀的佣金從2.5%減少到2%時，便陷入停頓。

多位經紀人告訴她，如果百分比降低，買方經紀人就會引導他們的客戶不去看她的房子。克利佛說，她出版電子版書籍「協商房地產佣金並保留更多錢！」並創建了一個臉書群組，讓買家和賣家可以在其中交換談判策略。

二、買方需支付經紀費用

擬議規則變更的核心是佣金「脫鉤」，買家和賣家現在各自負責支付自己的經紀費用，而不是讓賣家承擔雙方的佣金。對買家來說，尤其是那些努力籌集房屋首付的買家來說，這可能會很痛苦。

加州聖瑪格麗塔牧場（Common Ground Properties）執行長奧哈拉（Stephen O’Hara）說，「大多數首次購屋者和低端買家，幾乎無法支付3%的首付，他們甚至沒有足夠的錢買一罐油漆，更不用說2萬美元的佣金了。」

好消息是佣金可能會下降。目前，大多數買家經紀在房屋銷售中，賺取2.5%至3%的佣金，為標準6%佣金的一半。投資銀行公司「基夫、布魯耶特和伍茲」（Keefe, Bruyette & Woods）的董事總經理湯瑪西羅（Ryan Tomasello）表示，該系統的徹底改革，可能會引發更多競爭，經紀會提供更低的費率。

湯瑪西羅表示，他的研究預測佣金可能會下降2%，其中大部分來自買方。同時，他不認為房價會受到影響。他說，「我們認為，最終將減少佣金總量，從而減少生活中最大交易之一的摩擦成本。」

就像賣家一樣，買家現在也更有可能與代理商簽訂書面協議。

三、佣金透明化

儘管全國房地產經紀協會反對這種做法，但許多買家經紀仍將服務宣傳為免費。但在房地產和生活中，沒有什麼是免費的，許多購屋者根本不知道他們的經紀費用是由賣方承擔的。

最近一項針對1,000名美國人的調查發現，42%的房屋賣家不知道他們需要向買家經紀人支付佣金。對NAR提起訴訟的密蘇里州五名房屋賣家也有同樣的不滿。

進行這項民調的房地產教育平台Clever Real Estate的聯合創始人巴比奇(Luke Babich)說，「如今的消費者認為現行的佣金制度令人困惑且不公平，這使得許多人很難信任他們的地產經紀人。」

規矩改變之後，購屋者將更加了解這個過程，以及代表他們的經紀人獲得報酬的機制。

四、買家可能選擇單獨行動

據投資銀行公司「基夫、布魯耶特和伍茲」稱，如今，85%至90%的購房者，在購屋時會聘請專門代表他們的經紀人。面對為自己經紀買單的前景，一些依賴吉洛（Zillow）和「紅鰭」（Redfin）等地產網站自行搜尋房源的買家，現在可能會選擇避開買家經紀人。

但買家要注意，那些採取單獨行動的人，更有可能成為詐欺的受害者，或誤解整個過程。

五、非NAR成員經紀 恐受影響

在大多數城市，只有繳納會費的NAR會員，才能存取待售房屋的資料庫，這有助於鞏固該協會的影響力。但並非每個城市都是如此，包括紐約，許多代理商僅擁有紐約房地產委員會的會員資格。

一些主要經紀公司已向其代理商提供退出NAR的通道。去年，隨著針對該組織的訴訟不斷增多，包括Re/Max和Redfin在內的幾家房地產公司取消其代理人必須持有NAR會員資格的要求。

另據紐約時報分析則指出，全國房地產商協會同意取消標準佣金6%的規定，一旦和解協議獲法官批准，此案影響深遠，包括：

房價下跌：美國消費者聯盟退休執行總監布羅拜克(Steve Brobeck)表示，「脫鉤，將允許佣金被取消及透過談判降低，從而降低房價和總體消費成本。房市價格更透明化，買賣方可透過談判比價，迫使佣金比率下降。」

6%佣金不再是常態：NAR制定標準佣金5%或6%行規，是全球房仲佣金最高之一。保證佣金率被取消後，仲介可能被迫降低佣金求勝。布羅貝克指出，「儘管美國房仲費不太可能降到像英國那樣只有1%或2%，但肯定會大幅下降，佣金也將更加反映仲介銷售能力和努力。」

仲介「引導」買貴屋變少：NAR規定，賣方仲介售屋消息上架時，須表明給買方仲介多少回扣。批評者指此做法促使買方仲介將客戶「引導」至更高價房屋，以收取更高佣金。根據和解協議，任何顯示仲介回扣或報酬的欄位將完全取消，有助遏制陋習。

房仲恐離場：年和2021年有逾15萬6000人獲得房仲許可證，NAR會員人數2022年達到160萬會員最高峰。但現在很多仲介都在苦撐，佣金率降低只會讓情況更糟。Keefe, Bruyette&Woods投資銀行公司報告預計，隨著共享佣金制度消失，可能有100萬名房仲離場。

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