Sunday, September 22, 2019  

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廖娟

酒店投資管理經紀人 為客戶提供專業服務

(記者程果兒專訪)

洛杉磯華裔房產經紀人廖娟(Kate Liao)是南加州為數不多的專精酒店收購和管理項目的華裔經紀人和投資顧問,對於目前大陸投資人熱衷於收購美國酒店的趨勢,廖娟表示,大陸投資者資金充足,但一些投資客因為貪小便宜不願找專業顧問和管理公司,導致收購過程中捲入官司,收購之後自我經營不善,即使收購成功也投資失敗。

廖娟說自己99年開始就在中國大陸從事樓盤銷售業務,她說,在中國房地產買賣很簡單,「一次開盤幾百上千個單位,戶型和校區環境都很統一,只需裝修一下售樓部,請一些銷售員來銷售就行了,流程也很簡單」,來美國之後,她才發現美國房地產買賣和中國很不一樣。

廖娟說,自己來美國之後繼續從事房地產業,從考執照開始就了解到,在美國最重要的是遵紀守法,遵守行業法律和規矩,稍有不合法的行為,很容易就被吊銷執照,一輩子都無法從事該行業。

廖娟一開始從事住宅買賣,後來與經驗豐富的合夥人合作之後,開始轉為商業地產和酒店收購業務,廖娟說,酒店收購行業很看重經紀人的資歷,有些大型酒店買賣項目中,賣家如果看到對方經紀人沒有這方面經驗的,即使出價很高,也會拒絕,廖娟說慶幸自己得到了又四十多年經驗的合夥人幫助,順利入行。

目前廖娟已經成為洛杉磯地區少有的專精大型酒店買賣項目的華裔房產經紀人和投資顧問,經手過大量大型著名的酒店收購項目,而且作為專業管理顧問,也負責幫客戶管理和監督收購之後的酒店。

廖娟說,2012年之前,投資美國酒店的亞洲公司主要來自於台灣和東南亞,2012年之後,越來越多的大陸投資人開始收購美國酒店,她自己公司經手的項目包括洛杉磯國際機場萬豪酒店和Holiday Inn酒店、爾灣希爾頓酒店、聖荷西希爾頓酒店、托倫斯萬豪酒店、新港海灘費爾蒙特酒店等,這些酒店的買家都是大陸人。

對於越來越多中資收購美國酒店的趨勢,廖娟說,在美國投資酒店的確資金回報很穩定,但美國市場環境和中國完全不同,雖然大陸投資客資金充足,重要的是找好專業顧問、經紀人和管理公司。

首先,一些大陸投資客為了節省顧問費用,選擇自己找熟人操作收購事宜,卻由於不了解美國商業房產和酒店業的情況,而造成麻煩甚至捲入官司,而找到專業顧問,反而可以省更多錢。

廖娟說自己曾經有一名客戶收購了一億多美元的酒店,支付了一百多萬美元顧問費用,由於酒店大樓是幾十年前的老舊建築,需要更新建築,費用為180多萬美元,但這筆錢應該是賣家支付而不是買家,所以廖娟通過跟賣家協商,幫客戶省去了180多萬美元,不僅把顧問費「賺」回來,還多節約了幾十萬美元,她說「如果是沒有經驗的顧問或經紀人,不知道這筆錢應該由賣家支付,就會讓客戶白白花掉180萬美元」。

其次,即使收購成功,也需要專業的管理公司進行酒店管理,以及顧問公司幫忙監督酒店運營情況,尤其是客戶人不在美國的,廖娟說,很多客戶購買的都是加盟酒店品牌,母公司對加盟酒店都有嚴格規定,專業的管理公司知道如何管理和運營,專業的資產管理公司也會去監督酒店的日常運行。

她說,曾有一名大陸投資客購買了一間連鎖酒店,之後想賣掉,由於沒有聘請專業管理公司和顧問進行管理和監督,不懂美國法律程序,轉手買賣時被品牌母公司起訴,理由是轉手賣賣沒有兂徵得母公司同意。

還有一位大陸投資客收購了洛杉磯市中心一個連鎖品牌酒店,但沒有付品牌加盟費,改用新的名字,自己經營,結果現在入住率從80%下降到40%,廖娟說如果是有經驗的顧問就會建議客戶繼續與連鎖品牌合作,因為大品牌有質量和口碑保障,也有忠實客源,比重新做自己的品牌容易很多。

廖娟說,酒店收購行業與普通的房地產市場不同,住宅的交易簡單,不容易引起官司,但是商業方面的大型資本交易就很復雜,稍微漏掉一項沒有做的話,就會引起官司,他說曾經有人在收購商業地產時沒有檢查土壤情況,結果想轉賣掉的時候,買家檢測出土壤受到污染,這名投資者要花大量經費清理污染,不然沒有賣家肯購買,廖娟說這筆清理污染的費用應該是第一次購買時由當時的賣家承擔,卻由於經紀人經驗不足,加上不願多出錢進行檢查,導致後來因小失大。

廖娟將自己比喻成醫生,她說「醫生」和「藥商」的區別是會給病人量身診斷,根據病情具體開藥,相比之下藥商不會診斷,只想賣出越多的藥越好,商業收購也一樣,不是所有項目都適合所有的投資客,好的經紀人會根據客人需求和自身條件,選擇最適合的投資項目,對客戶負責,也是對自己公司的發展負責。

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